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｜案例｜
你是否想过，当你以为房子贷款还清、终于可以安心养老的时候，你的房子可能正在被人悄悄抵押出去？这不是危言耸听。最近破获的一起案件，揭开了房产行业一个正在蔓延的黑暗角落——盗用身份证犯罪。犯罪分子专门盯着那些已付清贷款的老人房产，用一张假身份证就能把房子套现，把钱转往境外。
1 11人团伙盗用身份， 骗贷1740万 3月19号，洛杉矶警察局（LAPD）逮捕了11名罪犯，成功侦破了一起涉及1740万美元的贷款欺诈案件。联邦调查局（FBI）和洛杉矶警察局（LAPD）经过了一年多的追踪，终于把这个犯罪团体捕获。这个案件暴露了我们整个房产行业目前正在猖狂流行的一类犯罪——盗用身份证犯罪。
那么这类犯罪是怎么操作的呢？这些犯罪集团已经不再是一个一个的机会性作案，看到哪个房子好下手就临时动手，而是有组织、有目的地专门追踪一些老人的房子。他们专门找那些贷款已经付清了的房产，因为这种房子没有银行贷款，操作起来更简单，套现出来的钱也全部归他们所有。
他们先编造这些屋主的身份证，照片换成自己团伙成员的照片，但名字、地址、出生日期全部都是真实屋主的信息。然后用这些伪造的身份证，冒充屋主去找那些高利贷贷款商申请贷款。
为什么找高利贷贷款商？因为这些贷款机构审核比较松，不像正规银行那样严格审查，更容易蒙混过关。他们就这样把房子重新贷款出来，拿到钱以后，再到银行开设一些虚假账号，把贷款出来的钱打进去，然后立马转到国外，变成自己的资产。等真正的屋主发现的时候，钱早就被转移走了，房子也已经被抵押出去了。
这里面有很多教训可以提供给大家。
2 警示与教训 这些犯罪有几个很明显的特点，值得我们每个做房屋买卖的律师、产权公司，以及每一位房主高度警惕。
第一个特点，他们编造了屋主的身份证。 这不是简单的复印件造假，而是制作出可以以假乱真的实体身份证，足以骗过很多机构的初步审核。
第二个特点，他们假装成屋主去找银行贷款。 他们递交虚假的贷款申请，编造虚假的财务和报税资料，让贷款机构看起来这个“屋主”有足够的还款能力。整个过程中，他们从不露出真面目。
第三个特点，也是最重要的一个特点，他们多半都没有到律师（或产权公司）那里去去过户，多半都是选择远程过户。 他们知道如果去现场，被识破的风险会大大增加。所以他们就利用现在很多机构为了迎合客户简单化的要求而采取的远程过户方式，全程不见面，只通过邮件沟通，有时候连公证员也是他们一伙的。
这些都对我们做房屋买卖的律师和产权公司带来了很大的警告。
我在过户的时候，一直都坚持一个原则：要求客户尽可能当场到。这不是我故意刁难客户，而是这么多年来，我深知当面核验的重要性。但是现在越来越多的客户跟我们抱怨，说我们要求太严，为什么不像其他律所网上签一下就好了。这个案例就很好地证明了，为什么要当场到。因为过户律师可以当面验明身份，看看这个人到底是不是真正的屋主。
面对面的时候，我们不仅可以看身份证上的照片和本人是否相符，还可以通过交流，观察对方对房子的了解程度、说话的神态和语气，来判断他是否是真实的主人。这些都是远程过户完全做不到的，也是犯罪分子最怕的。
另外，这些犯罪集团跟过户律师楼和产权公司的沟通，也多半只是通过邮件。而我们往往经常会打电话，而且客户来办公室以后，我们可以通过跟人沟通来了解他是否是真实的主人。电话沟通比邮件多了一层声音的确认，当面沟通又比电话多了一层面对面的观察。每一层多出来的接触，都增加了一道安全防线。
最后，我也想再次通过这个案例提醒大家，一定要买产权保险。
产权保险是保护房主权益的最后一道防线。目前产权保险有一个新的保护项目，就是如果你是屋主，你的房子被犯罪分子冒名卖掉或者抵押掉的话，产权保险可以承保你的损失。这意味着，即便不幸遭遇了这种盗用身份的欺诈，你也不会因此失去房子或者背上巨额债务，保险公司会来承担这部分损失。
这就是为什么我经常提醒所有客户一定要买产权保险，而且要买对了产权保险的原因。不要等到出了事，才发现自己为了节省小钱，丢了西瓜捡了芝麻。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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