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｜案例｜
在美国，家庭成员间共用同一姓名的情况十分常见，常以“Senior”（老）和“Junior”（小）等后缀区分。然而，这种命名习惯在房产过户过程中，却可能引发产权混淆，甚至带来法律风险。下面这个真实案例，既好笑又严肃地告诉我们隐含的产权瑕疵。
1 同名之困 近期，一位客户的案子让我们在产权调查中遇到了困惑。
产权记录显示，房产最初由一位名为“John Doe”的人士购买，但随后出现了一份由“John Doe Jr.”转给“John Doe, Jr. 和John Doe Sr.”的产权文件。一般美国名字中Sr. 是Senior 的简称，代表的是父亲，而Jr. 是 Junior的简称，代表的是儿子。
可是原始房产证上没有注明是Sr. 还是 Jr.，这让人不禁疑问：当初购房的究竟是父亲（Senior）还是儿子（Junior）？
回溯产权文件，我发现购房时的契约上并未标注“Senior”或“Junior”后缀，而在后续转让文件中，转让人却明确写为“Jr.”。这造成了产权链的模糊：如果最初购房者是父亲，那么之后以儿子名义进行转让就可能存在权利瑕疵。
为厘清真相，我们询问了卖方，对方确认购房者实为儿子（Junior）。这意味着，律师在最初起草产权文件时并未规范署名，从而埋下了隐患。
我将客户当初的购房契据与后来添加父亲名字的转让文件一并出示，向他指出：第一份文件仅署名“John Doe”，既可指父亲也可指儿子；但第二份文件明确使用了“John Doe, Jr.”。
由于前后署名不一致，在产权链上出现了“断点”的产权瑕疵。客户至此才意识到问题所在，并联系原过户律师进行核实与证明，最终确认房产的实际所有权人为儿子，由儿子出具原来购房时的产权保险担保，才得以在这次顺利过户。
2 启示与建议 这一案例反映了产权文件中常见的“冠名错误”现象。姓名拼写与形式的准确性，直接关系到产权的明晰与安全。因此，我常提醒客户：
1.过户时务必仔细核对产权文件上的姓名拼写是否与自己的身份证件完全一致； 2.如若婚后或法律上更名，应及时委托律师办理产权更名手续，并向法院登记备案，以确保产权始终归于正确的姓名之下。
在产权事务中，细节决定归属。面对同名带来的混淆风险，唯有谨慎核对、规范操作，才能有效防范潜在纠纷，保障自身权益。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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