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｜洞察｜
在高利率环境下，房地产市场出现独特分化：大学城因教育经费削减和留学生减少而租赁市场冷清、经济萧条；与此同时，政府增加执法预算，推动监狱与拘留设施的建设热潮，带动了相关地产和产业的繁荣。
这一“校园冷清、铁窗繁荣”的景象，反映了美国政策在短期安全与长期创新之间的价值取舍，成为时代的独特注脚。
1
一杯高利率
泡出的苦咖啡
2025年的美国房地产，就像一杯放凉的咖啡：香气犹存，味道却有点苦。
高利率迟迟不降，经济增长放缓，贸易政策阴晴不定——所有这些，让购房者按兵不动，投资者收紧口袋。
全美平均房贷利率仍徘徊在 7% 左右，开发商减少开工，购房需求下滑。房地产市场并未崩盘，但整体陷入“涨不动、跌不快”的尴尬局面。
然而，就在这片沉寂中，有两个小板块的表现形成了鲜明对比：一个是大学校园周边的租赁市场，突然冷得出奇；另一个是与监狱和拘留设施相关的不动产，却在悄然升温。
一个代表知识与未来，一个代表秩序与管控。
两者的分化，像极了当下美国的政策重心——教育收缩，执法扩张。
2
校园冷风：
当留学生不来，公寓空了
往年，每到秋季开学，美国大学城的租赁市场都会上演一场“抢房大战”。
从波士顿到奥斯汀，从洛杉矶的Westwood到安娜堡，校外公寓向来供不应求。学生、尤其是国际学生，是最稳定、最守时的租客群体。
但2025年，这种盛况戛然而止。
川普政府在年初宣布多项高教经费与签证政策调整：
这些举措迅速影响了大学的招生计划。根据《高等教育纪事报》数据，2025年秋季国际新生注册人数比2023年下降近 18%。
在留学生比例原本很高的大学城，如伊利诺伊州的香槟（Urbana-Champaign）、宾州州立大学的State College，以及南加州大学附近的洛杉矶南区，校外公寓空置率上升 30% 以上。
原本炙手可热的出租公寓，如今纷纷打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡机”、“首月减半价”成了街头新广告。甚至有房东无奈地说：“以前挑租客，现在被租客挑。”
房租的下滑还带来了连锁反应——咖啡店、打印店、外卖餐厅、二手家具店纷纷感受到人流锐减。一个学生的缺席，往往意味着周边商业生态的坍塌。
3
铁窗的热度：
预算往“安全”倾斜
与此形成对比的，是另一种“房产繁荣”。
在同一份2025年联邦预算中，川普政府宣布将大幅增加ICE（移民与海关执法局）和联邦监狱署的预算。其中包括：
这项政策几乎立刻点燃了华尔街的兴趣。私营监狱运营商 CoreCivic 和 GEO Group 的股价在预算公布后两周内上涨超过 25%。
随后，一波“监狱地产”热潮开始显现：废弃的工业园区被改造为“拘留中心”；郊区建筑公司接连中标“临时安置设施”项目；安防、供电、通信、食宿等配套产业也随之扩张。
这些项目看起来平淡无奇，却在地产市场中制造了罕见的“热岛效应”。
当大学城的房东在打折出租时，郊区的承包商正忙着加班施工。4
教育与监狱：
两种投资的经济学
如果从经济角度看，教育与监狱都属于“公共投资”——只不过方向不同。
教育经费，是对未来人力资本的投资。
监狱拨款，则是对社会治安风险的防范。
削减大学经费可以让财政账面更“紧凑”，但同时也削弱了未来创新与科研的动能；
增加监狱预算则立竿见影——可以拉动建筑业与安保岗位，但长期产出有限。
换句话说，教育投资像种树，监狱投资像筑墙。
前者慢，但能结出果实；后者快，却只能挡风雨。
美国在上世纪五十到八十年代之所以能建立全球领先的科研体系，离不开当时对大学和留学生的大规模投入。如今政策的重心转向“安全”而非“创新”，在短期内或许能赢得民意，却可能损耗长期竞争力。
5
两种城市的命运
这种政策分化，也在地理上制造了两种城市命运。
以教育为支柱的大学城，开始面临财政压力。空置率上升导致房产税下降，城市服务预算缩减，零售业低迷，文化活动减少——这些城市正变得安静，甚至有点萧条。
而那些接到新监狱项目的郊区县城，却热闹起来。土地升值，建筑工人加班，地方税收短期增加。某种意义上，这是一种“铁窗带动的就业繁荣”。
这听起来多少有些荒诞——知识冷却，而围墙升温。但在预算表里，它却是非常现实的算术：哪里有资金，哪里就有工地。
唯一不同的是，校园的地产，一般人可以参与；监狱地产，和绝大多数人无关。
6
历史的回声
事实上，美国并非第一次出现这样的“教育收缩—监狱扩张”周期。
上世纪八十年代的里根政府，也曾以“削减政府开支”为名压缩大学拨款，同时推动“零容忍”刑事政策。
结果是，短期失业率下降，但十年后出现了科研断层与劳动力素质下降的问题。
如今的2025年，与当年的历史颇为相似：财政压力、政治口号与安全焦虑，让政策的天平再次偏向执法。
历史并不重复，但往往押韵。
7
经济的镜像，社会的选择
房地产，是最诚实的经济镜像。它不会喊口号，也不会作态，它只反映资金的真实流向。
2025年的美国，资金离开了校园，流向了铁窗。大学公寓灯火稀疏，监狱工地灯火通明。
短期看，这是财政优先的合理选择；长期看，这或许是一种社会价值的投票。
投资教育，是对未来的信任；投资监狱，是对不确定的防御。
在这两者之间，美国似乎正经历一场静默的分岔。
也许若干年后，当我们回头看2025年的房地产数据时，会发现这并不仅仅是一场市场的分化，而是一段时代的注脚——关于恐惧与希望、理性与安全、开放与防御的取舍。
8
尾声：
潮起潮落，房与人共振
房市有起有落，政策有涨有退。正如海浪会在岸边留下不同的痕迹，房地产也记录着国家的心跳。
也许几年后，当利率下降、留学生回归、大学经费重启时，这场“冷与热”的错位会自然修复。
毕竟，铁窗的经济或许能筑起短期繁荣，但真正让社会持续向前的，始终是那一盏盏校园里的，照亮年轻人的灯。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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发表于 2025-10-17 15:50:13