这周星期二，11月3日，在正式投票前，我出轨去给美国中期选举“算命”，在公众号上发表文章，认定共和党会同时失去参议院和众议院的控制权。
结果出来，我侥幸算中了。但家里的领导完全不领情，不仅仅不表扬我，还严厉批评我不务正业。无奈之下，我只得在领导的安排下，在选举第二天早上，帮助一位特别的客户去出席一场乔治亚州 Forsyth County的房产税估价申诉听证。
对算命美国中期选举，我是信心满满的； 但对这场听证会，我是几乎不报希望的。
去之前，我就看到过不少报道，说就房产税估价申诉听证而言，负责的 Board of Equalization（县估价申诉委员会），基本上就是县政府的橡皮图章。
尤其是Forsyth County， 是出名的难缠，很少有公司，甚至律师愿意代表客户去申诉。因为这样以及包括成本在内的综合原因，我们律师原则上也是不受理相关的案件的。
我这次的任务是领导特别安排的，完全没有选择的余地，说是被逼上梁山也不过分。但听证会下来，结果完全超出我的预期。更出乎意料的是，听证结束时，主持委员特意对我说了一番话，和房价完全无关。
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160万和120万，中间差的是什么？
县里给这套房子的市场估值近160万美元。客户认为，120万美元左右才合理。
房主的感受很容易理解。收入没怎么涨，贷款、保险和日常开支照付，县里的估值却一下子高出这么多。对一张表格来说，这是一个数字。对一个家庭来说，这笔钱得从自己的预算里找。
但到了听证桌上，光说“太高了”还不够。我要替客户回答的是：我们为什么主张120万？县里的160万，又是怎么得出来的？
近期真实、公平的成交价，可以是很有分量的证据。买卖双方刚用真金白银谈出来的价格，和县里的数字相差几十万，当然值得问个明白。成交后房子有过重大改建吗？县里选的可比房屋，地段、面积和状况真的接近吗？
关于房屋的客观市场价值，有一条相关的法规很有意思。乔治亚州旧法曾把符合条件的真实、公平成交价设为下一税年的估值上限。虽然HB 581 自2025税年起删除了这条自动上限，但近期成交价仍然可以用来证明市场价值。
到了县估价申诉委员会，县估价部门也须以优势证据支持其估值意见及拟议评估的有效性。双方的数字，都可以摆到桌上检验。
我最近非常忙，再加上花了些时间去给美国中期选举算命，根本没有时间充分准备听证会，只能在二号晚上临时抱佛脚，在律所加班。
我得承认，这次AI帮了我大忙，帮我节省了不少基础材料收集和研究的时间。在AI提供的基本材料的基础上，我可以利用我三十年的经验，很快判断出和案件相关的重点法规和案例，以此为基础草拟出案件的基本方案和答辩大纲，并整理出支持材料。
房产税申诉的痛点并不是案件有多困难，而是因为涉及的金额往往很低，业主觉得税单不公平，情感上不能接受，但案子的预算往往不容许律师花必须的研究和准备时间。研究做得快一些，律师就有更多时间判断哪项证据值得讲，以及到了现场该怎么讲。
2
Be assertive, not aggressive
做律师久了，我越来越喜欢这句话。替客户主张权利，该问的要问，该争的要争。对坐在桌子另一边的人，我也愿意给他发自内心的尊重。即使他最后仍然不同意我，他也值得我这样对待。
人有个很自然的反应。别人说你的判断有问题，你还可以想一想他说得对不对。可一旦你听出来，他觉得你这个人有问题，你很容易先忙着替自己辩护。这时候，就算你心里已经觉得他说的有几分道理，要当着别人的面承认，也会难得多。原来争的是一件事，争着争着，却成为了面子之争，谁都觉得自己退一步就丢脸了。
所以在谈判桌上，我愿意把异议说得很明确，也愿意把对方的理由听完整。我越希望他重新考虑自己的判断，就越要给他从容改变判断的余地。 他可以看完新的证据，说一句“这一点我同意”，而无须觉得自己在向谁低头。对我来说，这既是待人的分寸，也是律师把案子办好的本事。
那天，县估价人员先解释了为什么把房子估到约160万美元。我听完，先感谢他做的工作，也感谢BOE的三位委员抽时间来服务county。然后明确告诉他，我们不同意这个数字，请委员会按约120万美元认定。我把手里的证据一项一项摆出来，说明为什么我们认为120万美元更符合这套房子的市场价值。
我讲完后，主持听证的委员转向县估价人员，问他对我们的主张有什么意见。我原以为他会再为160万解释几句。没想到，他主动表示同意我们的意见。在这样的情况下，三位BOE的委员也自然没有动力来反对我的立场。随后，三位委员一致同意我们的估值意见。听证结束时，主持委员还特意说，他很感谢我沟通的方式。
走出听证室，我最感慨的，是县估价人员当场表示同意的那一刻。我知道，公开坚持自己的判断需要勇气。听完别人的理由，公开改变自己的判断，也需要勇气。那天，前一种是我该做的，后一种是他让我看到的。
3
美国的希望在哪里？
头一天，我还在给美国中期选举“算命”，算的是谁赢、谁输。第二天，走出 Forsyth County 的听证室，我想的却是，输赢定下来以后，坐在桌子两边的人，还能不能接着谈下一件事。
美国走到今天，有过许多比眼下更尖锐的分歧。一场选举能决定接下来由谁掌权，却不能替这个国家解决所有分歧。日子还要过，许多事还得由投了不同选票的人一起办。
今天让我担心的是，有时一句话还没听完，人们已经在看它出自哪一边。更难的是，有些话私下明明点过头，到了自己人面前，却连一句“他说得有道理”都怕讲出口。
我希望，今后的美国，无论是民主党人还是共和党人，都能有那位县估价员的胸襟和勇气。该争的，尽管据理力争。对方说得在理，也敢当着自己人的面说一句：“这一点，我同意。”这句话在一间小小的听证室里说出来，很平常。哪一天，在美国的政治生活里也能说得这样平常，我想，这个国家就大有希望。
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