本帖最后由 刘念庆律所 于 2026-3-17 08:44 编辑
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｜案例｜ 这些年，做房屋买卖二十载，我看过太多家庭的悲欢离合。可这次看到小贝的母亲，心里还是百感交集。 1 黑珍珠的沉沦 小贝是个漂亮的非洲裔小姑娘，皮肤黝黑发亮，像一颗黑珍珠般好看。她早早便无心读书，专心在餐馆打工。虽然收入不高，在政府扶贫项目的帮助下买下了一套小公寓。
美国联邦房屋发展署提供的贷款中有专门针对低收入的贷款，可以贷到房价的95%；同时联邦房屋发展署还提供无息贷款来支付首付所需的两万美元，这笔贷款平常不需要还，只是在屋子被卖掉时才还给政府原来贷款的本金。算下来，小贝只出了千把块钱，便拥有了自己的家，只是房子上有两笔贷款抵押。
为了多挣钱，漂亮的小贝开始在酒吧打工，认识了各路江湖朋友，渐渐迷失了方向。不久，她未婚先孕，接连生下两个孩子。即便如此，她还能勉强维持生活。直到后来交友不慎，惹上官司，被送进了监狱。
要出狱得支付保释金。小贝拿不出钱，便通过保释公司将房子做了第三顺位抵押，交了保释担保。就这样，她的房产上又多了一笔债务和相应的抵押。
出狱后的小贝无法面对生活给她留下的一滩烂泥，选择离开这个伤心的世界，留下两个年幼的孩子。她的老母亲不仅得白发人送黑发人，还要接手抚养两个外孙，同时处理女儿留下的一堆烂摊子——包括那套早已千疮百孔的公寓。
2 藏在产权里的定时炸弹 我的买家看中了小贝的房子。可当我们做完产权调查后，发现了房子上的三笔贷款：第一顺位是银行的按揭，第二顺位是当初联邦房屋发展署的贷款，第三顺位则是那家保释公司的。
不仅如此，社区管理费也拖欠数月，而且原来的按揭也因拖欠数月已经被银行诉诸法院，开始了法拍程序。社区也发出了质押通知。
我赶紧联系卖家经纪，才知道卖家已有位律师在处理遗产事宜。可当我们联系上那位律师，他也被这么多债权人给愣住了，卖方律师也只能摇头叹息。按揭银行态度强硬，不肯少收一分钱，光是第一顺位的欠款，就已经超过了房子的价钱。
这意味着过户时后面的第二、第三顺位债权人一分钱都拿不到，那小贝的母亲要贴钱才能卖掉这个房子。她原本指望卖掉房子有点钱回来帮助抚养两个外孙，现在不仅拿不到钱，还要贴钱，她没有这个能力。
我赶紧向买家经纪说明了真相：如果继续交易，卖家肯定要提高价格才能付清所有这些债务，不然买家就会买下有瑕疵的产权了。最终，经纪和买家商量，决定按下暂停键，放弃这次购买。
买家非常感谢我帮她查清楚了卖家的各项债务，厘清了思路，让她能快速做出判断，同时也避免了跳进一个深不见底的坑。买家说“幸亏我选择了你做我的律师，坚持没有用卖家指定的律师，不然还不知道是什么结果呢！”
3 白发人的无奈 房子最终将被第一顺位银行收走，进入法拍程序。小贝的母亲只能眼睁睁看着女儿留下的唯一资产被银行拿走。后面的第二、第三顺位贷款，因为处于次级位置，在拍卖中彻底失效，分文不获。
这些年，做房屋买卖二十载，我看过太多家庭的悲欢离合。可这次看到小贝的母亲，心里还是百感交集——白发人送黑发人已是人间至痛，还要独自抚养两个年幼的外孙，女儿唯一留下的房子也血本无归。只愿老人家能熬过这艰难的岁月，愿那两个孩子能平安长大。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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