没有绿卡，也能在美国贷款买房？2026外国人贷款全流程真相

建商老张

作者：北美老张
在美国做过建房和投资，也接触房贷多年
这些年发现很多华人对贷款有不少误解，就把一些真实案例写下来，给准备买房的朋友做个参考

过去十年，越来越多海外华人开始在美国配置房产。有人为了孩子读书，有人为了资产分散，有人看中长期美元资产，也有人单纯觉得，美国房子至少规则透明。

但几乎所有人都会问同一个问题：

没有美国身份、没有报税、没有SSN，我真的能贷款吗？
很多人第一反应是：不可能。
因为他们去问了“传统银行”。

而传统银行的规则很简单:
W-2工资、两年报税、稳定收入。
如果你没有这些，系统会直接把你挡在门外。

于是很多人就误以为：
“外国人不能在美国贷款。”

但这只是走错了门。
美国贷款市场，并不只有传统银行那一条路径。
事实上，外国人贷款在美国已经形成了一整套成熟体系，而且每年成交量并不小。

外国人贷款的真实逻辑
银行并不是只看身份。
银行看的是风险。
只要风险可控，资金可验证，结构合理，贷款就有可能成立。

这就是为什么现在存在专门为海外买家设计的贷款产品——业内叫 Foreign National Loan。

它的逻辑不是看你有没有美国工资，而是看：

你的首付比例
你的资产实力
你的资金来源
房产本身的价值

换句话说，规则变了。

现实案例
我遇到过一位客户，在国内做生意，名下资产不少，但美国没有报税记录。他去传统银行咨询，得到的答案是：收入不足。
但问题不是收入不足，而是收入“不符合他们的表格”。
后来我们换了贷款路径，用资产证明和租金逻辑来匹配银行要求。首付30%，提供海外资产证明，最终贷款顺利通过。
不是他条件变了，是规则变了。

2026年的外国人贷款市场
现在的外国人贷款，主要有几种常见方式：
一种是传统Foreign National贷款，适合海外收入买家。
首付通常在30%-40%，利率比本地居民略高，但并不夸张。

另一种是DSCR投资贷款。
这种方式不看个人收入，只看房子的租金是否能覆盖月供。
对很多投资型买家来说，反而更简单。

还有资产型贷款，更看重整体资产实力，而不是报税收入。
市场比十年前成熟得多。

现在可能有人问：利率会不会很高？
通常比美国居民略高一点，但差距没有大家想象的大。

而且很多外国人会采取一种策略：
先用可行结构买进，等市场利率下降或身份变化，再做重贷优化。
贷款从来不是一次性的决定，而是阶段性的工具。

核心真相：
在美国贷款市场里，“不能贷”往往只是信息差。

很多被银行拒绝的人，其实不是买不起房，而是走错了规则。
规则换了，路径就通了。

如果你是海外买家，准备在美国购房，不妨先做一次完整结构分析。
了解你适合哪条路径，再决定是否行动。

很多时候，真正挡在你面前的，不是银行，而是没人告诉你的那部分规则。

相关案例我也有做视频整理
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