｜案例｜
有时候，买房最危险的，不是你看见了什么，而是你以为自己什么都已经看过了。
1
捡了份“省事”的报告
前几年房市最疯狂的时候，有位买家好不容易抢到一套房子。
当然，不是普通意义上的“抢到”。
别人出价，他加价；别人再加，他继续加。最后总算把合同签下来，心里多少有点劫后余生的庆幸。
合同里清清楚楚写着：Sold as is。
房子什么状态，买家基本上就按什么状态接手。
照理说，这种合同，买家更应该自己做验房。
偏偏卖家是一家搬家公司，手里恰好有一份当初收房时做过的验房报告。
卖家很大方地递过来：
“你看看吧，我们当时也检查过。”
买家翻了几页。
没有大问题。
再翻几页。
还是没有。
报告写得干干净净，像一张成绩单，几乎找不到一道错题。
买家心想：既然已经有人验过了，何必再花一笔钱？
于是，验房费省下来了。
房子也顺顺利利过了户。
那时候，他大概觉得自己挺聪明。
2
邻居来敲门
一年以后，邻居来敲门。
邻居神色有点不对：
“你知道我们这一排房子的地下室，可能都有结构问题吗？我家验房师发现墙上有裂缝，说有渗水的风险。”
买家听完，心里忽然“咯噔”一下。
他下到地下室。
果然，在一个不起眼的墙角，趴着一道裂缝。
不算张扬，却也绝不是可以假装没看见的程度。
他突然想起那份“完美”的验房报告。
于是赶紧请自己的验房师过来。
结果出来，问题比想象中麻烦。
那道裂缝存在潜在渗漏风险，如果真正修理起来，可能要花五万多美元。
3
免责声明堵死了后路
这一次，他没有觉得自己聪明。
他来找我时，第一句话便是：
“律师，我能不能告卖家欺诈？”
我问他：
“你当时自己做验房了吗？”
他沉默了一下，摇头。
我又问：
“那份报告，你仔细看过最后几页吗？”
他翻出来给我看。
果然，在报告的末尾，藏着那几行并不起眼的免责声明。
大意是：这份报告只是提供信息和便利，不是给你依赖的依据。
事情到了这里，便有些尴尬了。
买家当初以为自己拿到了一份“现成答案”，实际上拿到的，只是一份供参考的材料。
更麻烦的是，房子已经过户了一年多。
如果要主张卖家欺诈，不仅要面对时效和证据的问题，还需要证明卖家当时明知问题，却故意隐瞒，甚至有意提供虚假材料。
而一份本身就带着免责声明的报告，并不能自动替买家证明这一切。
他听完，长长叹了一口气。
五万多美元的维修费还没有花出去，教训却已经够贵了。
其实，这个故事真正值得记住的，并不是“Sold as is”有多可怕。
“Sold as is”并不意味着买家什么都不能做；
恰恰相反，正因为是“as is”，买家更应该在签约和过户前，把该做的功课做完。
别人给你的验房报告，可以看，可以参考。但它不能代替你自己的验房。免费送到手里的东西，末尾往往印着一行小字——恕不负责。
因为买房这件事，有时候省下的几百美元验房费，最后可能会变成几万美元的学费。
房子可以“as is”买，自己的判断，却不能“as is”地交给别人。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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