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｜案例｜
最近，我们遇到一些案子，产权记录上显示有法院登记的文件，但明显是无效的。可这些文件是怎么登记上去的呢？我问了客户才知道，原来都是客户自己做的文件，拿到法院去登记，法院就给登记了。结果，这就酿成了既成事实的产权瑕疵。
1 一个真实的教训 最近我们帮一位老太太卖她住了20年的房子。产权记录上有一份文件，说是要把产权从她和她先生的名字转到她个人名下。可这份文件上，只有她一个人的签名，另外一个签名是她以她先生的遗嘱执行人（exector) 的身份签字的，没有其他任何附属文件证明她的身份。
当我告诉她这份文件无效时，她非常诧异：“为什么会这样？我先生过世后，我到法院去，想把产权转移到我自己的名字上，我问法院工作人员怎么办，他们告诉我这么做的！为什么他们教我做的是错的呢？”
我看着她无奈的双眼，只好耐心解释：“您有没有注意到，每个法院都有一块牌子，上面写得很清楚：任何法律文件，请您咨询律师。法院工作人员的意见，纯属自愿采纳，没有任何法律效力。”她这才恍然大悟——当初为了省一点律师费，酿成了大错。
2 法院登记不等于文件有效 我告诉她：法院的工作人员都没有律师资格，有时候出于好心给客户一些建议，但不少建议都有错误。而且，法院登记本身并不是对文件有效性的认证。任何拿到法院的文件，法院都会登记，但这并不代表文件就具备法律效力。
她后悔当初没有找个律师把文件做对，现在不仅费时费力，还耽误卖房过户。其实，如果当时咨询一下律师，很容易就能发现这份文件有问题，需要走法律程序才能正确处理。她需要遗产认证法庭确认她的遗产执行人的身份，出具法院认定判决才能生效的。
这里我想再次提醒各位客户：不要认为只要自己做的文件在法院登记了就有法律效力了，也不要把法院登记处工作人员的意见当成有效的法律意见，现在还包括AI做的文件，最好的做法，还是咨询有经验的专业律师，拿到正确的意见。因为一旦文件登记上去，就会在产权历史上留下记录。如果文件有问题，就形成了产权瑕疵，后续还需要花大力气去纠正。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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